Yapı Denetim Süreci: Başvurudan Onaya

Türkiye'de inşaat yapmak istiyorsanız yapı denetim sistemini iyi bilmeniz gerekiyor. 4708 sayılı kanunla zorunlu hale gelen bu sistem, binaların güvenliğini sağlamak için oluşturuldu.

Deprem ülkesinde yaşıyoruz aslında. Yapı denetimi sadece bürokratik bir prosedür değil, can güvenliği meselesi.

Yapı Denetim Nedir?

Yapı denetim, inşaat sürecinde yapının proje ve standartlara uygun yapılıp yapılmadığını kontrol eden bağımsız denetim sistemidir.

Yapı sahibi, yapı denetim firmasıyla sözleşme yapar. Firma, bağımsız olarak inşaatı başından sonuna denetler.

Hangi Yapılar Denetlenir?

• Konutlar (tek kat müstakil dahil bazı istisnalar hariç)
• Ticari yapılar
• Endüstriyel tesisler
• Kamu binaları

İstisnalar:

• Köylerde bazı yapılar
• 200 m² altı ahır, depo gibi basit yapılar (il özelinde değişebilir)

Sürecin Aşamaları

1. Yapı Denetim Firması Seçimi

İlk adım lisanslı bir yapı denetim firmasıyla anlaşmak.

Dikkat edilecekler:

• Bakanlık lisansı geçerli mi?
• O il için yetkili mi?
• Referansları nasıl?
• Fiyatlandırması mantıklı mı?

Yapı denetim ücreti hizmet bedeli tarifesine göre belirlenir. Çok ucuz teklif veren firmalara dikkat.

2. Sözleşme ve Sicil Kaydı

Firma ile sözleşme yapılır ve Bakanlık sistemine (Yapı Denetim Sistemi - YDS) kayıt edilir.

Bu aşamada:

• Proje dosyası firma tarafından incelenir
• Eksiklikler varsa bildirilir
• YİBF (Yapı İşleri Bildirim Formu) düzenlenir

3. Ruhsat Başvurusu

Yapı denetim sözleşmesi ile birlikte belediyeye inşaat ruhsatı başvurusu yapılır.

Gerekli belgeler:

• Mimari proje
• Statik proje
• Elektrik projesi
• Mekanik tesisat projesi
• Zemin etüdü raporu
• Yapı denetim sözleşmesi
• Tapu/imar durumu
• Mal sahibi belgeleri

4. İnşaat Aşaması Denetimleri

İnşaat boyunca yapı denetim firması düzenli denetim yapar:

Temel Aşaması

• Kalıp kontrolü
• Donatı kontrolü
• Beton dökümü onayı

Kaba Yapı Aşaması

• Kolon-kiriş kontrolleri
• Döşeme kontrolleri
• Duvar örme kontrolleri

İnce Yapı Aşaması

• Tesisat kontrolleri
• Yalıtım kontrolleri
• Malzeme kontrolleri

Her aşamada tutanak düzenlenir ve YDS sistemine girilir.

5. İş Bitirme ve İskan

İnşaat tamamlandığında:

1. Yapı denetim firması iş bitirme raporu hazırlar
2. Belediye teknik inceleme yapar
3. SGK ilişiksizlik belgesi alınır
4. Vergi borcu olmadığına dair yazı alınır
5. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilir

Yapı Denetim Ücreti

Ücret, yapının türü ve m² sine göre hesaplanır. Bakanlık tarifesi referans alınır.

Yaklaşık olarak:

• Konut: 80-120 TL/m² arası
• Ticari: 90-140 TL/m² arası

Bu ücret yapı denetim firmasına ödenir. Ayrıca:

• Laboratuvar deneyleri
• Ruhsat harçları
• Proje onay ücretleri

de hesaba katılmalı.

Sık Karşılaşılan Sorunlar

1. Projeye Aykırı İmalat

Projede olmayan değişiklikler yapılırsa yapı denetim onay vermez. Ya projeyi değiştirmek ya da imalatı düzeltmek gerekir.

2. Malzeme Uyumsuzluğu

Projede yazandan farklı malzeme kullanılırsa sorun olur. Örneğin C30 beton yerine C25 dökülmesi.

3. İş Güvenliği İhlalleri

Yapı denetim firması iş güvenliği ihlali tespit ederse çalışmayı durdurabilir.

4. Geciken Ödemeler

Yapı denetim ücretleri ödenmezse denetim yapılmaz, iş durur.

Dijital Dönüşüm: YDS Sistemi

Yapı Denetim Sistemi (YDS) üzerinden:

• Tüm projeler kayıt altında
• Denetimler dijital ortamda
• Hakediş süreçleri sistem üzerinden
• Şikayet ve itiraz mekanizması mevcut

Tüm taraflar (mal sahibi, müteahhit, yapı denetim, belediye) sisteme erişebilir.

İpuçları

1. Firma seçimine özen gösterin: En ucuz değil, en güvenilir firmayı tercih edin.

2. Projeleri eksiksiz hazırlatın: Başlangıçta yapılan hatalar sonra pahalıya patlar.

3. Yapı denetimle iletişimi kopmayın: Denetim günlerinde sahada olun veya temsilci bulundurun.

4. Değişiklikleri onaylatın: Projede değişiklik yapmadan önce yapı denetimi bilgilendirin.

5. Ödemeleri zamanında yapın: Ödeme sorunları inşaatı durdurur.

Sonuç

Yapı denetim sistemi doğru işlediğinde herkesin yararına. Güvenli binalar, yasal süreçler, belgelenmiş inşaatlar.

Sistem bazen ağır bürokratik görünebilir. Ama alternatifi, kaçak ve denetimsiz yapılar. Bunun sonucunu depremlerde gördük.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Güncel mevzuat için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynaklarına başvurunuz.